עסקת נדל"ן דרך קבוצת רכישה

תחום קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן מייצר עניין רב בקרב משקיעים כמו גם בעלי מקצועות חופשיים אך מדובר עדיין בתחום פרוץ, בו פועלים מדי פעם גורמים פחות מקצועיים או כאלה ש"לא משחקים לפי הכללים" וכך עלולים לסכן את ההשקעה של חברי קבוצת הרכישה בפרויקט. ישבנו עם צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין – המתמחה בייזום וארגון קבוצות רכישה ומייסדת קבוצות הרכישה הראשונות בארץ על מנת שיעשה לנו קצת סדר.

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא שיטה עסקית להקמת מיזם נדל"ני. התאגדות של קבוצת אנשים המחליטים לרכוש קרקע בעצמם ועל ידי כך לקחת אחריות על הצלחת הפרויקט, שבהקמת בניין רגיל נמצאת בידי היזם והקבלן שבונים ומשווקים את הדירות בבניין. מחד, על-ידי הוצאת הגורם היזמי ממערך העלויות, מרוויחים חברי הקבוצה דירה או נכס חדש במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק. ומאידך, בעסקה מול יזם מוגנים הרוכשים על ידי חוק המכר.

מכיוון שאיתור קרקע, ביצוע תכנון ראשוני והערכה תקציבית הן מלאכות מורכבות, בדרך כלל חברי הקבוצה מתקשרים עם גורם מארגן המספק להם שירות מקצועי ומסייע בקידום הפרויקט.
בדרך כלל, המארגן מאתר את הקרקע, "קונה" או מקבל אופציה מבעלי הקרקע המבטיחה לו בלעדיות לתקופת זמן מוגבלת במהלכה הוא צריכים לשווק את הדירות בפרויקט.

קיימים 2 סוגים של מארגנים: הראשון שתפקידו מתחיל ומסתיים באיתור וגיבוש הקבוצה. הוא מוצא את המגרש ואוסף חברים לקבוצה, ועל כך מקבל תשלום ומסיים את תפקידו.
הסוג השני הוא הסוג שמארגנת קבוצת סופרין- פרט לאיתור העסקה מקבלים חברי הקבוצה גם ליווי מקצועי, ליווי תהליכי התכנון והבניה, המימון והשיווק של הפרויקט עד לאכלוסו.

מדוע מארגן בקבוצות רכישה לא משלם על האופציה?

הרעיון הוא שלמארגן אין זיקה לקרקע ולא הוא אשר רוכש את המגרש. חברי קבוצת הרכישה בעצם רוכשים את המגרש ישירות מבעלי הקרקע. אבל המארגן חייב שתהיה לו איזו שהיא זיקה לקרקע כדי שיוכל לשווק אותה והדבר מתבצע באמצעות הסכם האופציה. בדרך כלל האופציה ניתנת למארגן לתקופה של עד שנתיים באופן בלעדי, כאשר בתקופה הזו הוא מארגן את קבוצת הרכישה שאמורה לממש את האופציה ובעצם לרכוש את המגרש. אציין שבמקרים מסוימים משלם המארגן לבעלי הקרקע "דמי התחייבות" על האופציה אך לא בכולם. אנחנו למשל לא משלמים על האופציה וזאת בזכות המוניטין שלנו. בעיקרון השלמת האופציה והעמידה בתנאים שלה היא נקודת המפתח להצלחת הפרויקט ועוד לא קרה שקבוצת סופרין לא השלימה אופציה בזמן או לפניו. הדבר תלוי פעמים רבות בזיהוי של העסקה הנכונה והאטרקטיבית ביותר שמספקת ביקושים גבוהים.

כיצד השפיעה מגפת הקורונה על פעילות קבוצות הרכישה?

אנשים רבים ומשקיעים בפרט רואים בתקופה הנוכחית, בעידן מגפת הקורונה, דווקא כהזדמנות, פניה להשקעות חדשות ולהתמודדות עם אתגרים. למשל בנכס יציב שיספק הכנסה נוספת (תשואה שוטפת) או כהשקעה בעלת פוטנציאל של עליית ערך בהמשך.
אני חושב שדווקא כיום אנשים שבילו לפתע הרבה יותר זמן בבית, אם זה בגלל בידוד או אופציית העבודה מהבית, הבינו שביתם הוא מבצרם ולכן החליטו לבחון יותר את האפשרות לרכוש נכס. קבוצת הרכישה מנגישה את ההזדמנות העסקית הזו עבור לא מעט רוכשים במחיר נמוך יותר מרכישת דירה בפרויקט רגיל, ופוטנציאל הרווח כאמור גבוה. אנו נמצאים גם בתקופה טובה למשקיעים שכן מס הרכישה על דירה שניה, ירד וגם הריבית על המשכנתאות נמוכה.
מגדלי משרדים יכולים להיות מנוהלים על ידי מספר רב של בעלים או בעלים אחד עיקרי.

מה ההבדלים והיתרונות של שיטה זו על פני שיטה של בעלים אחד למגדל?

למגדל המנוהל על ידי מספר בעלים יש שני יתרונות בולטים. ראשית, לרוכש יש הזדמנות להיות בעלים של נכס בעצמו כמשקיע או כמשתמש קצה בנכס. כאשר חברה מחזיקה בבניין שלם, לא יוכל המשקיע או משתמש הקצה לרכוש חלק ממנו ולא יוכל ליהנות ממלא הפוטנציאל של הנכס ככלי לחיסכון ארוך טווח. גם בעל עסק קטן או בינוני המעוניין לשכור נכס במגדל ומיקום ספציפיים לא יכול לרוב למצוא מקום מתאים במגדל הנמצא בבעלות אחת מכיוון שבעל הנכס מחפש להשכיר מקסימום שטח לגורם אחד ויחיד בחוזה ארוך טווח.
שנית, בבניין עם ריבוי בעלים, חברת הניהול והאחזקה שייכת לכולם והיא לא מרכז רווח עבור אף אחד מהם. דמי הניהול שבעל נכס יחיד צריך לשלם בבניין כזה הם שיעור הסכום שבפועל צריך על מנת לתחזק את הבניין. מצד שני בבניין בבעלות אחת חברת הניהול והאחזקה הופכת לא פעם למרכז רווח נוסף עבור הבעלים וזאת על חשבון השוכרים או משתמשי הקצה הקטנים. על כן דמי ניהול בבניין כזה יהיו בד"כ גבוהים יותר מבניין עם ריבוי בעלים".

איך יודעים לזהות חברה מהימנה לארגון קבוצות רכישה?

ישנם מספר חוקי ברזל שמבטיחים התנהלות נכונה של מערכת היחסים בין קבוצת רכישה למארגן שתפקידו הוא לתת שירותים מקצועיים בלבד.

• חובה לבדוק אם יש תב"ע בתוקף ואם המארגן משווק רק מה שמותר על פי התב"ע המאושרת.
• ניהול הכספים של קבוצת הרכישה לא יכול להתבצע על ידי המארגן ואמור להתבצע על ידי עו"ד או רו"ח שזוהי התמחותו ושנבחר על ידי חברי הקבוצה ללא כל נגיעה למארגן – הוא נאמן הכספים, אליו מעבירים חברי קבוצת הרכישה את כספם, והוא האחראי הבלעדי על הוצאת כל התשלומים השונים במהלך הפרויקט.
•  אופן קבלת ההחלטות חייב להתבצע על ידי נציגות נבחרת מתוך חברי קבוצת הרכישה. בנציגות אסור למארגן עצמו או למי מטעמו להיות בעל זכות הצבעה.
•  רישום בטוחה לטובת השותפים – יש חובה לרשום לטובת חברי הקבוצה הערות אזהרה בטאבו שיגנו על הזכות שרכשו בקרקע.

מאחר ומדובר בכללים שאינם מעוגנים בחוק. תחום קבוצות הרכישה לצערי הוא תחום פרוץ ולכן חשוב לעגן אותו בחוק על פי הכללים שפרטנו, כפי שניסתה לעשות בזמנו שרת המשפטים איילת שקד.
בנימה אישית, קבוצת סופרין פועלת לפי כללים אלה וכללים נוספים אשר נוספו למתודולוגיית העבודה בחברה אל מול השותפים בכל הפרויקטים. אנחנו בעד מיסוד חוק קבוצות הרכישה במסגרת השינויים שראוי לתקן.

בסופו של יום, כדאי להבין שעסקת נדל"ן היא כמו ריצת מרתון כלומר השקעה ארוכת טווח ולא ריצה ל 100 מטרים ומי שיעשה את הדברים בצורה מבוקרת ולא יחפש איך לקצר תהליכים בסופו של דבר גם יקצור את הפירות.

חברי הקבוצה צריכים להבין בדיוק לאיזו עסקה הם נכנסים, עסקה שיש בה סיכונים מחד וסיכוי לחיסכון בעלויות, רווח ותשואה גבוהים יותר מאידך. מאחר והשיטה משתלמת מאוד מבחינה כלכלית, בעבר היו רוכשים רבים אשר מיהרו להיכנס לעסקה במסגרת קבוצת רכישה בלי לבדוק אותה באופן יסודי, אך האבולוציה של השנים האחרונות מוכיחה שכיום משקיעים ומשתמשי קצה רבים כבר "בודקים בציציות" את העסקה טרום הרכישה ולא ממהרים להסתנוור מהצעה שנראית קוסמת.
אני מאמין שקבוצות הרכישה ימשיכו להתקיים עוד שנים רבות, ואף יתפתחו ויכנסו לאפיקי השקעה חדשים ונוספים, כאשר במקביל תוסדר הפעילות על ידי הרגולטור".

קבוצת הנדל"ן סופרין הינה מחברות הנדל"ן הבולטות במשק. הקבוצה עוסקת בייזום וניהול של פרויקטים בתחומי הנדל"ן המניב, מרביתם במסגרת קבוצות רכישה, בקידום פרויקטים למגורים, חלקם בהתחדשות עירונית, וכן עוסקת בניהול והשבחת נכסי נדל"ן. בשנים האחרונות נכנסה קבוצת סופרין לשיתופי פעולה עם חברות נדל"ן גדולות נוספות דוגמת ריבוע הכחול נדל״ן, ביג מרכזים מסחריים, כלל ביטוח והפניקס חברה לביטוח, לטובת הקמת מגה פרויקטים באזורי ביקוש. מאז הקמתה לפני למעלה מעשור, מנהלת הקבוצה פרויקטים בשווי של כ-9 מיליארד שקל. 12 פרויקטים שיצאו אל הפועל ואוכלסו ו-6 פרויקטים הנמצאים כיום בתהליכי תכנון, הקמה ושיווק. את הקבוצה ייסד ב-2009 קלמן סופרין, אשר לאחרונה זכה בפרס מפעל חיים מטעם אגוד המהנדסים. סופרין, מהנדס בניין במקצועו ובוגר הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון, נחשב מבכירי התחום בישראל ועומד מאחורי פרויקטים משמעותיים כמו מגדלי ב.ס.ר ברמת גן ובני ברק, מגדל גיבור ספורט ברמת גן, מגדל מנהטן בפארק צמרת בתל אביב, מגדלי טויוטה בתל אביב ועוד.