שוק המשרדים מרים את הראש וב-2021 חוזר לשגשג

ענף המשרדים סומן כענף שיספוג את הפגיעה הקשה ביותר עקב התפרצות נגיף הקורונה כאשר רבים נאלצו לעבור לעבוד מהבית, אך נתוני הרבעון הרביעי של 2020 כבר מציגים התאוששות זהירה בענף ואופטימיות והבנה שנכנסים לתקופה חדשה, כאשר השוק לומד לחיות עם ולצד הקורונה ומשלב עבודה משרדית עם עבודה חלקית מהבית כמודל חדש בשוק העבודה.
הלך הרוח הזה משתקף גם בדיווחים על עסקאות חדשות של רכישה והשכרה בשוק המשרדים כמו גם חידוש והארכת חוזי שכירות קיימים.
ממחקר שהתפרסם לאחרונה של חברתCBRE העוסקת בשיווק משרדים, עולה כי חלה האטה בירידת מחירי השכרה ל 1% בלבד ברבעון הרביעי של השנה לעומת ירידה של 7% בשלושת הרבעונים הראשונים.

"עבודה היברידית" והרצון למעבר לעבודה קרוב לבית

שתי המגמות העיקריות שצמחו ושינו את שוק המשרדים בתקופת הקורונה הינן קידום העבודה ההיברידית והתפתחותם של אזורי תעסוקה מחוץ לתל אביב.
במהלך ימי הסגר חברות רבות עברו לעבוד במודל של קפסולות – כשהעובדים נעים בין עבודה מהמשרד לעבודה מהבית. מתוך הבנה שהגמישות בארגון צוותי העבודה תישאר עימנו בחודשים הקרובים, החלו חברות הנדל"ן המניב באמצעות המתכננים, לפתח קונספט של קומה גמישה והיברידית לשימושים שונים וחלקיים במבנים ומגדלי משרדים להשכרה. גם תכנון גמיש של חלק מהשטחים בתוך משרד קיים הפך להיות שכיח ומאפשר לשטחים לשמש יום אחד חדר ישיבות וביום השני, על פי הצורך וכמות כוח האדם שמגיעה למשרד, חדר עבודה לצוות. תכנון מסוג זה מאפשר לחברות השונות וליזמים להתייחס ולנהל את הנדל"ן שברשותם בצורה יותר ורסטילית ויעילה ברוח התקופה.

שינוי נוסף שהביאה הקורונה קשור להתנהגות שלנו בכל הקשור לאיזון בית-עבודה. ערב הקורונה, הרגישו רבים כי העומס בכבישים והעדר פתרונות יעילים של תחבורה ציבורית והסעת המונים, מביאים לכך ששעות יקרות מתבזבזות בדרכים אל ומהעבודה.
אחרי שבועות וחודשים שרבים גילו את היתרון שבניצול הזמן האבוד הזה לטובת פעילות עם המשפחה, גדל הרצון לעבוד בקרבת הבית מבלי לבלות שעות בדרכים. זו הסיבה לצמיחה בביקושים בקרב חברות גדולות כקטנות למשרדים בקרבת מקום המגורים שלהם. כך למשל, עלו ביקושים לשטחי משרדים באזורים כמו פתח תקווה, הוד השרון, רעננה – מקומות בהם מתגורר חתך האוכלוסייה העיקרי של עובדי ההייטק (בני 30 עד 40 עם משפחות צעירות). גם המעסיקים הבינו זאת וניתן היה לראות מספר עסקאות בולטות במעגל השני של תל אביב של חברות מובילות במשק שהחליטו לשכור או לרכוש שטחים במקומות אלה מתוך מטרה לענות על רצונות וצרכי העובדים, לשפר את איכות יומם ופעמים רבות לייעל ולחסוך עלויות, כיוון ששכר הדירה שישלמו מחוץ לתל אביב על אותו מוצר או אפילו מוצר משודרג הוא זהה ואף נמוך יותר.
צחי סופרין, מבעלי הקבוצה: "הקורונה האיצה תהליך תפיסתי בקרב לא מעט אזרחים שהעלה את הרצון לעבודה ליד הבית ובשל כך הגדילה ביקושים לפיתוח אזורי תעסוקה בערים בהן עד כה היה קיים מחסור בשטחים אלו. כך למשל קריית אונו, לה יש כמות שטחי תעסוקה פר תושב מהנמוכים באזור המרכז, הינה בעלת פוטנציאל גבוה על רקע האווירה שנוצרה בעקבות השפעת מגפת הקורונה, לאכלס אזורי תעסוקה ומסחר חדשים".

מחקר של שמאית המקרקעין נחמה בוגין חושף תוכניות של הרשויות לתוספת אזורי תעסוקה עד 2040 ומראה שהן כבר התחילו לבנות את העתיד המסחרי שלהן. המחקר העלה כי עד לשנים האחרונות תופעת היוממות (כאשר תושבים המועסקים בכל עיר יוצאים ממנה לעבוד בערים אחרות וחוזרים לביתם רק בתום יום העבודה – עיר מגוריהם הופכת בעצם להיות עיר שינה), מהערים הייתה גדולה ורבים נסעו לעבוד בתל אביב. אך כעת כאמור גם אזורי התעסוקה בטבעת של גוש דן צפויים להתרחב ולהתחזק, במקביל להמשך ההתחזקות של המע"ר התל אביבי, בעיקר במזרח העיר.

בהתייחסות לנתוני מנהל התכנון לשנת 2040, מציינת נחמה בוגין כי "למרות שתל אביב היא בעלת הנתון הטוב ביותר מבחינת חלוקה לשטחי תעסוקה פר תושב, אנו רואים כי העירייה ממשיכה לקדם פרויקטים לחיזוק ועיבוי כמות המשרדים ולמעשה מובילה בתכנון העתידי בבניית שטחי משרדים, דבר אשר יעניק לה יתרון משמעותי וברור על פני הערים מסביבה. רשויות מקומיות שישכילו לנצל את קווי הרכבת הקלה והמטרו שיבנו בשטחם ולצידם יפתחו שטחי מסחר ותעסוקה יוכלו לצמצם באופן ניכר את רמת היממות בעריהם."

אזורי התעסוקה המתפתחים : הוד השרון , פתח תקווה , קריית אונו , בני ברק , ירושלים ומזרח תל אביב

מסקר שערכה חברת נת"מ בענף הנדל"ן המניב בירושלים אודות החציון הראשון של 2020, נראה כי מתחזקים אזורי התעסוקה המתפתחים בתלפיות עם עלייה במחירי השיווק.

כך למשל באזור התעסוקה המתחדש של תלפיות בבניינים קלאס A עלו מחירי השכירות למ"ר מ 90 ₪ למ"ר ל 91.25 ₪ למ"ר. בקלאס B באזור תלפיות ישנה גם עלייה בשיעורי האכלוס וגם עלייה במחירי השכירות למ"ר של משרדים באזור. גם אזור גבעת שאול ומרכז העיר מציגים על פי הדוח עלייה בשיעורי האכלוס.
אחד הפרויקטים הבולטים באזור התעסוקה המתחדש של תלפיות אשר בימים אלה מתכנן את שלב ב' של השיווק הוא מתחם התנופה אותו מקימות החברות סופרין, וייס ואורקום. הפרויקט מוקם על קרקע של כעשרה דונמים, בשדרה המרכזית של אזור התעסוקה (רחוב פייר קניג), וכולל שתי קומות מסחר, בשטח של כ-12,000 מ"ר ברוטו, וכן שלוש קומות בהן יהיו משרדים וקליניקות לרופאים, בשטח של כ-14,000 מ"ר ברוטו.

פתח תקוה הינה מהערים בה נוספו בשנים האחרונות הכי הרבה שטחי תעסוקה ליישוב, עם מעל חצי מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה בין 2017-2019, על פי הלמ"ס. קבוצת סופרין יחד עם קבוצת וייס צפויות להתחיל לבנות באזור התעסוקה הגדל ומתחדש של קריית אריה את מגדל "בזל פארק" המיועד למשרדים ומסחר, בן 27 קומות.
מרכז עסקים פארקטק [קרית אריה] בפתח תקוה, עבר בשנים האחרונות מתיחת פנים ואת מקומם של המוסכים והתעשייה הכבדה, תופסות חברות בכירות במשק בתחומי ההיי טק, הביטוח ועוד. המתחם נחשב לאחד ממתחמי ההייטק המובילים בארץ בכלל ובמרכז בפרט ומאכלס חברות כמו IBM, אינטל, אורקל, קודאק, מגדל חברה לביטוח.

גם הוד השרון שבשנים האחרונות אכלסה מספר שכונות מגורים חדשות במזרח העיר, נוכחה לדעת שרוב התושבים שלה עובדים מחוץ לעיר והיא צריכה לפתח את אזור התעסוקה שלה. כיום, אזור התעסוקה נווה נאמן הוא אחד מאזורי התעסוקה הגדולים והבולטים בשרון. הוא משתרע כבר היום על פני כ 296 דונם וזוכה לאחרונה לביקוש גבוה בקרב חברות הייטק גדולות ומובילות ונמצא בדרך להפיכתו ל "עמק הסיליקון" של אזור השרון. כבר היום מאכלסות את האזור חברות כמו אלוט תקשורת, AMY TECHNOLOGIES Qualcomm, Matrix שפתחה באזור התעסוקה מרכז פיתוח שלישי , MSD, Bayer ועוד. גם אשטרום נכסים מחזיקה ב-3 בנייני משרדים במתחם ובהם כ-72 אלף מ"ר המושכרים במלואם לחברות הייטק וביו-טק. אחד הפרויקטים המרכזיים שיתאכלסו בקרוב באזור התעסוקה המתחדש נווה נאמן הוא פרויקט Milestone, מתחם של תעסוקה ומסחר אותו אנו מקימים בימים אלה יחד עם קבוצת וייס.
צחי סופרין, מבעלי הקבוצה: "אחד העוגנים החשובים ביותר כיום להצלחה של פיתוח אזורי תעסוקה ומסחר חדשים הוא גם הקרבה שלהם לתחבורה ציבורית ובעיקר לתוואי של רכבת קלה או רכבת ישראל. הרצון של חברות גדולות לעבור מחוץ לתל אביב, על מנת להוזיל עלויות השכרה או רכישת שטחים חדשים או שדרוג המשרדים לבנייני קלאס A למשל, למעגל השני או השלישי של מרכז הארץ תלוי באופן קריטי באפשרות שלהם לנייד את כוח האדם להוד השרון, קריית אונו, חדרה או פתח תקווה בצורה יעילה וזולה. לכן חברות שחושבות על העתיד הקרוב וחותמות, בעיקר כאשר מדובר בהשכרה בחוזים ארוכי טווח מחד ולוקחות שטחים גדולים של אלפי מטרים מאידך, יכוונו במקרים רבים למקומות שיושבים על צירי הרכבת. אילו מקומות בעלי פוטנציאל גבוה יותר להצלחה".

העתיד העסקי של גוש דן מתהווה גם במתחם ה BBC אזור התעסוקה המתחדש של בני ברק.
בימים אלה מתאכלס מגדל הכשרת היישוב של הקבוצה, אחד המגדלים הבולטים והחדשים באזור התעסוקה של בני ברק ה BBC [בני ברק סנטר] אשר מוסיף לאזור עוד 60,000 מ"ר של משרדים ושטחי מסחר ותעסוקה.
אזור התעסוקה של בני ברק ה BBC, צפוי להפוך בעתיד הקרוב לאחד מאזורי המסחר והתעסוקה החדשניים והמבוקשים ביותר בגוש דן בעיקר בשל הפעולות שביצעה בשנים האחרונות עיריית בני ברק להגדיל את זכויות הבניה של האזור, אך גם בשל היתרונות הטבעיים שלו – המיקום הסמוך לתל אביב ופתח תקווה, הערים הגדולות ביותר בגוש דן ותוואי הרכבת הקלה [הקו האדום] שיעבור במתחם.
בימים אלה מקדמת הרשות המקומית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב תכנית מתאר מפורטת למתחם התעסוקה BBC בבני-ברק שמכפילה את שטחי התעסוקה בו, בבינוי של עד 60 קומות. התכנית תחול על כל אזור התעסוקה, על שטח של כ-400 דונם הממוקם בין רחוב ז'בוטינסקי והירקון בדרום, בן-גוריון במערב, המכבים ממזרח, וששת הימים בצפון. פרויקט בולט נוסף שצפוי בשנים הקרובות להיבנות ולהתאכלס ב BBC הוא, מגדל הפניקס אותו גם קידמנו יחד עם קבוצת וייס ועם חברת הביטוח הפניקס. המגדל צפוי להתאכלס ב 2022 ויכלול 40 קומות, בהם כ 40,000 מ"ר של שימושים מעורבים למסחר ומשרדים. מגדלים נוספים שצפויים לקום בשנים הקרובות הם מגדל אלייד בסמוך למגדלי ב.ס.ר הקיימים ומגדלי LYFE שיוסיפו עוד כ 200,000 מ"ר של מסחר ומשרדים למתחם.
קריית אונו – מנורה מבטחים וסופרין יקימו פרויקט מוביל במתחם התעסוקה MYONO
גם אזור התעסוקה החדש של קריית אונו בצומת סביון מבטיח פתרון לאלפי מועסקים הנאלצים היום לבלות שעות רבות בפקקים בדרך לעבודה. עם חברות מובילות המקימות פרויקטים באזור התעסוקה החדש המובטח להיות אזור התעסוקה הבולט של בקעת אונו.
במסגרת העסקה שנחתמה לאחרונה בין הקבוצות סופרין וייס וחברת הביטוח מנורה מבטחים רכשו הצדדים את זכויות הבניה לפרויקט ONYX ויקימו מגדל משרדים בשטח של 38,000 מ"ר. הפרויקט יכלול קומת מסחר ומעליה 2 בניינים בני 12 קומות .
ציר יגאל אלון , מזרח תל אביב
לאחר שבשנים האחרונות התפתחו אזורי תעסוקה חדשים במע"ר הצפוני של תל אביב ואזור מגדלי עזריאלי, אשר סימנו מעבר של עסקים מודרניים מהאזורים הוותיקים בדרום העיר, כעת עובר המשקל בענף הנדל"ן המניב למזרח העיר – עם קידום של פרויקטים חדשים על ציר יגאל אלון, קירוי איילון שיחבר אץ שני הצדדים של נתיבי איילון תוך שילוב של מסחר ומשרדים ואזור נחלת יצחק.
הפרויקט הבולט באזור הוא פרויקט EAST&TLV – מתחם שימושים מעורבים אותו מקימות החברות – סופרין, וייס, הריבוע הכחול נדל"ן ו gf נדל"ן. לצד פרויקט מגורים יוקרתי יוקם מגדל משרדים חדיש שיאפשר עבור רבים באזור לממש את חלום השימושים המעורבים ולגור ולעבוד באתו המתחם , כשהמשרד נמצא ממש בצמוד לבית וכל מה שהדייר צריך נמצא באותו המתחם – מסעדות, פנאי, תעסוקה ומגורים.