מחפש/ת משרד?

כמו בדירה, גם לרכישת משרד ישנם אלמנטים שצריך לקחת בחשבון לפני שחותמים על העסקה, בכל הקשור לנושא ההשקעה ולנושא הניהול והאחזקה של הנכס – נגישות למחוללי תנועה, יחס ברוטו – נטו , תקני החניות בבניין ועלויות התחזוקה הם חלק מהגורמים הבולטים שצריכים להיכנס בשיקוליו של מי שרוכש או שוכר משרד.

אז איך יודעים מה לקחת בחשבון כשמחליטים לרכוש משרד להשקעה, כשמחליטים לשכור משרד או לקנות אחד לשימוש פרטי ? ובכן, כפי שערכה של דירה מושפע משלל גורמים אוביקטיביים כמו קרבה למוסדות חינוך וציבור, נגישות לשכונה או קרבה לפארק גם על ערכו של משרד משפיעים אלמנטים שונים כמו הקרבה שלו לרכבת קלה או כבדה, תקן החניות בבניין ודמי הניהול. ביקשנו מצחי סופרין , בעלים ודירקטור בקבוצת סופרין, לתת מספר טיפים למי שחושב לקנות, לשכור או להשקיע בנכס מניב.

לוקיישן
"בראש ובראשונה מי שחושב להשקיע במשרד צריך להבין איפה המשרד נמצא. בחירת המיקום של הנכס נובעת ממספר שיקולים. אם מדובר בחברה, האם המשרד קרוב לרוב כוח האדם שלי? האם הקרבה תאפשר להם להגיע למשרד מהר יותר וזמנם בעבודה ינוצל טוב יותר?
מהי מידת הנגישות של המשרד – חשוב שהוא יהיה קרוב למחוללי תנועה, קרי : ציר רכבת קלה עתידית שתפעל ותעבור בקרבת המשרד או קרבה לתחנת רכבת כבדה, קרבה למסוף אוטובוסים מרכזי ולכבישים וצירים ראשיים המובילים מחוץ לאזור התעסוקה ואליו.

פערי יחס ברוטו נטו בין השטח הפרטי לציבורי
ככל שיחס הברוטו מול הנטו של המשרד טוב יותר, כך השטח התפעולי של המשרד גדול יותר.ישנם יחסים מקובלים בשוק ויחס טוב עשוי להיות שווה עוד כ-10% במחיר ולפעמים יותר, אך חשוב לדעת כי ככל שההפרש בין הברוטו עליו משלמים לנטו – בו המשרד משתמש בפועל, קטן יותר, התמורה גדולה יותר עבור הכסף שלנו. לתכנון פונקציונלי ונכון ישנה חשיבות בין היתר בהענקת יחס ברוטו – נטו טוב כי כך ניתן לנצל כמה שיותר שטח לעבודה, במקום לשלם יותר על שטח המעליות, הלובי או שטחים בהם מתקינים מערכות גדולות של הבניין.

סביבה עסקית
"כל מנהל שואף לתת לעובדים שלו סביבת עבודה טובה, כזו שיש חשק להגיע אליה, הדבר מן הסתם מגביר את מוטיבציה. על המשקיע או השוכר להבין מה מציעה הסביבה העסקית בה נמצא המשרד מבחינת שירותים. האם יש לעובדים אפשרויות פנאי, ספורט ואפילו חינוך לילדים באזור כמו גם מה כמות השטחים הירוקים בבניין והאם הוא קרוב לפארק, מכבסה בקרבת העבודה, מסעדות, בתי קפה וסופרמרקט. כמו כן, אילו חברות נמצאות בבניין או בבניינים הסמוכים למשרד, האם מדובר בחברות ועסקים המסתנכרנים עם העסק וגם טובים לעובדים כמו עורכי דין או רואי חשבון".

חניות
חשוב לשים לב לתקני החניה בבניין – כמה חניות מקבל כל נכס. כיום בקרבת רכבת פועלת המדינה לצמצם תקני חניה – במקומות כאלה בהם תקני החניה נמוכים יש לבדוק האם יש חניות לאורחים בבניין, חניון ציבורי באזור התעסוקה או מספיק חניות בקרבת המשרד ובשעות השיא לצורך קבל אורחים או לקוחות.

מחיר
"גם לאחר שבדקנו את כל האלמנטים הללו, כדאי לערוך שוב מחקר שוק בסביבה בה בחרנו להתמקם או להשקיע ולהבין האם המחיר הוא ריאלי לתמורה שאנו מקבלים והאם הוא סביר ביחס למחירי הנכסים בסביבה". אחת הבדיקות העיקריות שכדאי למי שמבקש להשקיע, לשכור או לקנות נכס לבצע היא מה הוא תעריף הארנונה המקובל במקום ומה היא שיטת החישוב מאחר ולפעמים התעריף עשוי להיות נמוך אך בגלל שיטת החישוב, השטח עליו נאלץ בעל הנכס או המשכיר לשלם יהיה גדול יותר משטח דומה בעיר אחרת, שם שיטת החישוב אחרת. מדובר בבדיקה שעשויה להיות שווה גם מאות אלפי שקלים בשנה!"
האלמנט החשוב ביותר כשאנו מסתכלים על פקטור המחיר הוא דמי הניהול שאנו צריכים לשלם לחברת האחזקה של הבניין או מגדל המשרדים ומה הם כוללים. גם את זה כדאי לבדוק בציציות ולהשוות מול מגדלים אחרים".

טיפ הזהב – הקשיבו לאינטואציה שלכם
"כמשקיע הכי חשוב להקשיב לאינטואיציה שאין לה תחליף כאשר באים לעשות עסקים. כדי להבין שבכל עסקה טובה יש סיכויים להרוויח תשואות גבוהות או לעשות סוג של אקזיט אך בצדם יש סיכונים להפסד לא מבוטל של ההשקעה ולכן חשוב להיכנס בעיניים פקוחות ולב שלם לכל עסקה. על מנת לחזק תחושות אלה, לפני שאתם חותמים על עסקה זו או אחרת כדאי לסגל כושר ניתוח, להתאזר בסבלנות , לקרוא ולאסוף מידע רב ומגוון ככל הניתן על ההשקעה ועל מנת שנרגיש בטוחים בהחלטתנו".